LTV·DSR이 뭔지 3분 만에

집을 사려고 대출 상담을 받으면 두 개의 숫자가 나옵니다. 하나는 집을 보고 정하는 한도(LTV), 다른 하나는 사람을 보고 정하는 한도(DSR)입니다. 그리고 실제 한도는 둘 중 더 적은 쪽입니다.

LTV — 집값의 몇 %까지 빌려주나

Loan To Value, 담보인정비율입니다. 집값 대비 얼마까지 빌려줄지를 정합니다.

LTV 70%, 집값 5억
  → 최대 3억 5,000만원

은행이 집을 팔아서 돈을 회수할 수 있는 선을 정해두는 장치라, 계산이 단순합니다. 다만 지역에 따라 다릅니다. 규제지역은 40%, 비규제지역은 70%가 기본입니다.

DSR — 소득의 몇 %까지 갚게 하나

Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율입니다. 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다.

연소득 6,000만원, DSR 40%
  → 연간 원리금 상환액 2,400만원까지
  → 월 200만원까지

핵심은 ‘모든 대출’이라는 부분입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금, 카드론까지 전부 더합니다. 신용대출이 있으면 주담대 한도가 그만큼 깎입니다.

또 하나는 이자가 아니라 원리금이라는 점입니다. 만기가 짧을수록 매달 갚는 원금이 커져 DSR이 나빠집니다. 그래서 만기를 길게 잡으면 한도가 늘어납니다.

현재 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 50%가 적용됩니다.

스트레스 DSR — 한도를 더 줄이는 장치

지금 금리로만 계산하면 나중에 금리가 오를 때 감당이 안 될 수 있습니다. 그래서 심사할 때 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 얹어서 한도를 보수적으로 잡습니다.

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 2026년 현재 전면 적용 중입니다. 금융위원회 분석에 따르면 연소득 1억원 기준으로 이전보다 빌릴 수 있는 금액이 1억원 넘게 줄었습니다.

둘 중 더 빡빡한 쪽이 내 한도다

연소득 6,000만원인 사람이 비규제지역에서 5억짜리 집을 산다고 해봅시다.

집값이 아무리 낮아도 소득이 받쳐주지 않으면 안 나오고, 소득이 아무리 높아도 규제지역이면 LTV에서 막힙니다.

한도를 늘리려면

• 기존 신용대출·할부를 먼저 정리한다 (DSR에서 가장 빨리 효과가 납니다)
• 만기를 길게 잡는다 (총 이자는 늘어납니다)
• 정책 대출을 확인한다 (디딤돌·보금자리론 등은 별도 기준이 적용됩니다)

규제는 자주 바뀝니다. 위 숫자는 2026년 기준이고, 실제 한도는 은행마다 다르니 두세 곳에서 직접 조회해보는 게 가장 정확합니다.

집값 말고 또 뭐가 드나 → 첫 집 부대비용 정리

출처 및 기준 시점 · LTV·DSR 비율과 스트레스 DSR 3단계 시행 내용: 2026년 기준 금융위원회 가계부채 관리방안 및 뱅크샐러드 정리, 창원특례신문 보도. 본문의 한도 예시는 개념을 보여주기 위한 단순 계산이며 실제 심사 결과와 다릅니다. 규제지역 지정과 대출 규제는 수시로 바뀌므로 반드시 금융기관에서 최신 기준을 확인하세요.