전세와 월세, 뭐가 유리한가

전세는 목돈이 묶이고 월세는 매달 나갑니다. 성격이 달라서 그냥 비교가 안 됩니다. 같은 자로 재려면 전세보증금을 ‘안 쓰는 대신 포기한 이자’로 바꿔야 합니다. 이걸 기회비용이라고 합니다.

같은 자로 바꾸는 법

2억을 전세보증금으로 넣었다고 합시다. 그 2억을 예금에 넣었다면 받았을 이자가 있습니다. 세후 3%라면 연 600만원, 월 50만원입니다.

전세 2억  → 월 부담 약 50만원 (묶인 돈의 이자)
월세 80만원 → 월 부담 80만원
                    ─────────
                    월세가 30만원 더 나감

이 계산이면 전세가 낫습니다. 그런데 여기엔 두 가지가 빠져 있습니다.

빠진 것 하나 — 전세대출 이자

2억을 전부 현금으로 가진 사람은 많지 않습니다. 1억을 빌려서 넣었다면 그 대출 이자가 실제 지출로 나갑니다. 금리 4%면 연 400만원, 월 33만원입니다.

전세 2억 (자기돈 1억 + 대출 1억)
  자기돈 1억의 기회비용   월 25만원
  대출 1억의 이자          월 33만원
                          ─────────
  실질 부담                월 58만원

대출 비중이 커질수록 전세의 이점이 줄어듭니다. 자기 돈의 기회비용은 ‘안 받은 이자’지만 대출 이자는 ‘실제로 나가는 돈’이라 체감도 다릅니다.

빠진 것 둘 — 보증금을 돌려받을 수 있는가

월세의 최대 장점은 잃을 게 적다는 겁니다. 전세는 보증금 전액이 집주인의 신용에 걸려 있습니다. 전세가가 매매가에 가까울수록, 집주인의 빚이 많을수록 위험이 커집니다.

계약 전에 등기부등본으로 선순위 근저당을 확인하고, 확정일자와 전입신고를 미루지 말고, 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 알아보는 게 순서입니다. 이 셋 중 하나라도 빠지면 계산이 유리해도 들어가지 않는 게 맞습니다.

금리가 답을 뒤집는다

같은 조건이라도 금리에 따라 유불리가 바뀝니다.

금리가 높을 때는 목돈을 굴리는 편이 낫고, 낮을 때는 묶어두는 편이 낫습니다. 시장이 정하는 전월세 전환율도 이 논리를 따라 움직입니다.

숫자로 정할 수 없는 부분

2026년 1분기 서울 원룸 월세는 연립·다세대가 평균 80만 9,000원, 오피스텔이 82만원이었고, 전세는 각각 2억 1,479만원과 2억 502만원이었습니다. 지역과 매물에 따라 편차가 크니 자기 조건에 숫자를 넣어보는 수밖에 없습니다.

그리고 계산이 아무리 전세 쪽이어도, 2년 뒤 이사할 가능성이 높거나 목돈이 다른 데 꼭 필요하다면 월세가 답일 수 있습니다. 유동성에는 계산기에 안 찍히는 값이 있습니다.

목돈을 굴린다면 어디에 넣어야 하나 → 21년 실적으로 비교하기

출처 및 기준 시점 · 서울 원룸·오피스텔 월세와 전세 평균: 2026년 1분기 기준, 데일리팝 「데이터POP」 보도. 전월세 전환율은 서울주택정보 마당에서 지역별로 확인할 수 있습니다. 본문의 금리 예시는 이해를 돕기 위한 가정이며 특정 시점의 실제 금리가 아닙니다.